5. november 2023

Mulig skattefrihed ved køb og salg af ejendom i udlandet

Skal du betale skat i Danmark af fortjenesten ved salget af din ejendom i udlandet?

I Danmark reguleres avancebeskatning ved salg af fast ejendom af Ejendomsavancebeskatningsloven. Som hovedregel skal der betales skat af en fortjeneste, der er opnået ved salg af en ejendom. Men i visse tilfælde kan fortjenesten ved salget være skattefri i Danmark, forudsat der er tale om et salg af en helårsbolig eller sommerbolig, som opfylder betingelserne for at kunne sælges skattefrit (”Parcelhusreglen”).

At være fuld skattepligtig i Danmark betyder, at de danske skatteregler bestemmer, om du bliver beskattet i Danmark af indtægt fra Danmark – og fra udlandet. Derfor, hvis du er ved at sælge dit sommerhus i udlandet, er det vigtigt, at du også er opmærksom på de danske skatteregler og dermed dine skatteforpligtelser i Danmark.

Selvom fortjenesten ved salget af fast ejendom kan være undergivet beskatning i udlandet, og man ender med at blive beskattet i udlandet, kan fortjenesten i visse tilfælde være skattefrit i Danmark, ifølge de danske skatteregler.

Hvad er betingelser for, at salget af min udenlandske ejendom kan være skattefrit i Danmark efter de danske regler?

Der skal opfyldes to betingelser for at avancen ved salget er skattefri, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven. Den ene er, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i hele eller dele af perioden, hvori denne har ejet ejendommen (”beboelseskrav”). Den anden er, at grundarealet må være mindre end 1.400 m2, eller at grundarealet ikke må udstykkes. Det skyldes, at en udstykning af grunden vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse til en værdiforringelse på mere end 20% af restarealet eller af den bestående bebyggelse.

Under særlige omstændigheder kan salget være skattefrit

Kun når disse betingelser er opfyldt, er avancen ved salget skattefri. Denne regel er kendt som Parcelhusreglen og er en undtagelsesbestemmelse til hovedreglen om, at der skal betales skat af en fortjeneste, der er opnået ved salg af fast ejendom.

Parcelhusreglen kan også bruges, hvis ejendommen har været anvendt til fritidsformål eller sommerhus for ejeren. Det afgørende for at salget af ejendommen anses som skattefrit er, at der opfyldes begge betingelser om, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren og dennes husstand, og grundarealet ikke udgør 1.400 m2 eller derover eller, at grundarealet ikke kan udstykkes.

Hvad betyder begrebet ”husstand” og at ejendommen ”har tjent som bolig”?

Begrebet ”husstand” omfatter som udgangspunkt ejerens ægtefælle og/eller mindre børn. Det er derfor udelukkende fysiske personer, der er omfattet af reglen, da parcelhusregelen kræver, at ejendommen skal have ”tjent som bolig” for ejeren og/eller dennes husstand.

På samme tid betyder betingelsen om, at ejendommen skal ”have tjent som bolig”, at ejendommen må tjene beboelsesformål, dvs. det er et krav, at ejendommen er beboelig. Det er dog ikke et krav, at ejeren eller dennes husstand bor i ejendommen på salgstidspunktet.

Bevisbyrden for at beboelseskravet er opfyldt, påhviler skatteyderen

Bevisbyrden for at beboelseskravet er opfyldt, påhviler skatteyderen. For eksempel kan beboelseskravet dokumenteres af skatteyderen ved flytning af bohave, folkeregistertilmelding, forsikringsforhold, abonnementer, forbrug af energi og vand m.m. Ikke desto mindre kan opbevaring af indbo i en ejerbolig ikke statuere, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand. 

Der lægges derfor stor vægt på, at de faktiske omstændigheder kan passe ind i parcelhusreglens rammer. For eksempel når ejendommen udlejes delvis, forhindrer det som udgangspunkt ikke, at ejendommen tjener eller har tjent som bolig for ejere. Det vil dog være nødvendigt, at skatteyderen kan bevise, at ejeren har eller havde juridisk rådighed over ejendommen for den periode, hvori ejendommen har været udlejet.

Hvad hvis ejendommen ikke er omfattet af parcelhusreglen?

Såfremt en fortjeneste ikke er skattefri som følge af parcelhusreglen, vil en fortjeneste være skattepligtig og et tab være fradragsberettiget efter de danske skatteregler.